Así te afectará un cambio en el valor catastral de tu vivienda

El valor catastral de una vivienda es la valoración objetiva de una propiedad que se realiza tomando como referencia diferentes aspectos: los metros cuadrados de construcción, la ubicación del inmueble y los metros del terreno. Para su cálculo, se tiene en cuenta el valor en el catastro del suelo y el de la construcción. Es una estimación que sirve calcular impuestos como el IBI, la plusvalía municipal, y otros tributos tanto estatales como autonómicos.

Este valor se suele revisar todos los años, y esa revisión anual suele girar en torno a la evolución de la zona y de los precios. En los últimos años, Hacienda y los gobiernos municipales han aumentado la periodicidad de sus revisiones, ya que el periodo de actualización media llegó a estar en 21 años en 2013, con el 48% de los inmuebles con valoraciones anteriores a 2002.

Para calcularlo, se tienen en cuenta la ubicación, el valor del suelo, los costes vinculados a la construcción, la calidad de la construcción, la antigüedad, el tipo de vivienda (que sea o no histórica) y el valor del mercado. Como se trata de un valor administrativo, es importante que no supere el valor del mercado y por ello, se le suele aplicar un coeficiente de minoración del 0,5%. El valor catastral es importante para el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), puesto que supone la base sobre la cual los ayuntamientos calculan este impuesto; después, lo multiplican por un porcentaje, normalmente entre el 0,4% y el 1,3% y el resultado es lo que tiene que pagar el propietario.

Otro impuesto, la plusvalía municipal, se calcula también con este valor, si bien depende del caso: la plusvalía objetiva es aquella que toma como referencia el valor catastral y la real es la que no tiene en cuenta este valor. Tal y como explican desde Fotocasa, la base liquidable del IBI se calcula aplicando una reducción decreciente durante 10 años. Así, durante el primer año la reducción es del 90%, durante el segundo es del 80% y así sucesivamente. El límite es el décimo año, cuando se llegará a una base liquidable equivalente al valor catastral que haya sido revisado. De cualquier manera, el valor catastral no tiene por qué cambiar cada año. Fotocasa recuerda el ejemplo de Madrid o Barcelona, que no experimentaron cambios en el catastro durante 2020, mientras que en Valencia subió el 3% y, en Sevilla, el 2%.

¿Se paga más IBI si sube el valor catastral?

El valor catastral es la base imponible del IBI, si bien existen mecanismos fiscales para controlar el efecto de la variación catastral en este impuesto municipal. Así la base liquidable del IBI se calcula aplicando de oficio una reducción decreciente durante diez años. Esta reducción es del 90% del incremento del valor catastral en el primer año de vigencia de la revisión, del 80% en el segundo y así sucesivamente hasta que en el décimo año se alcance una base liquidable igual al valor catastral revisado. Esto significa que, con carácter general, la base liquidable por la que se tributará en el primer año de vigencia de la revisión es igual al valor anterior (sin revisar) más un 10% del incremento de valor experimentado por el inmueble como consecuencia de la revisión.

Sin embargo, con la propuesta establecida por parte del Ministerio de Hacienda, se hará con un cálculo medio del Catastro que no tendrá carácter retroactivo, con el fin de luchar contra la litigiosidad como consecuencia de las discrepancias surgidas por la aplicación de distintos valores a la hora de fijar el precio de los inmuebles por parte de las distintas Comunidades Autónomas. Este cambio en la legislación implicará que, si el precio de compra de una vivienda es inferior al valor establecido como referencia, la base del impuesto en cuestión será mayor, y, por lo tanto, el contribuyente tendrá que efectuar un pago, a su vez, mayor en la liquidación.