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Alquiler de locales: cómo pueden pedir una reducción de la renta los bares o gimnasios afectados por la covid

La Audiencia de Valencia ha sido la primera en aplicar una cláusula no prevista en la ley para rebajar en un 50% la renta a un hotel. Juristas explican su funcionamiento

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Marcelino Abad
@AbadMarce92

Redactor de cope.es

Tiempo de lectura: 5'Actualizado 28 feb 2021

Un auto pionero de la Audiencia Provincial de Valencia ha abierto la puerta a modular la renta en los contratos de alquiler de locales de negocio afectados por la pandemia. Se trata de una resolución de interés para el sector de la hostelería, uno de los más afectados por la crisis económica derivada de la covid debido a la paralización de actividad, pero también para aquellas pymes o autónomos que han tenido que seguir pagando el alquiler a pesar de que se les ha obligado al cierre, como los titulares de establecimientos de bienes o servicios no esenciales: gimnasios, centros de estética, salas recreativas...

En elauto número 43/2021, de 10 de febrero,la Audiencia estima reducir, de forma cautelar, en un 50% la renta de alquiler a un hotel desde la mensualidad de junio de 2020, “manteniéndose el aplazamiento de las rentas que se generen a partir del próximo mes de marzo, en que comenzará la nueva temporada hotelera, en el caso de que subsistan las actuales restricciones legales de aforo y de acceso en frontera a turistas europeos”.

Y es que, aunque en Derecho la norma general es que los contratos deben ser escrupulosamente cumplidos, de forma que el absoluto respeto a lo pactado no permite alterar su contenido ni dejarlo sin efecto, existen algunas excepciones, como las derivadas de situaciones imprevisibles como una pandemia, que permiten revisar el negocio jurídico.

APLAZAMIENTO DE LA RENTA POR MEDIDAS RESTRICTIVAS

En el auto 43/2021, el magistrado Pedro Luis Viguer explica que “nunca antes los tribunales habían tenido que afrontar las consecuencias en el ámbito contractual de una situación sanitaria tan extraordinariamente grave y con efectos tan sumamente extendidos, tan negativos y tan devastadores en la economía -singularmente en el ámbito de la hostelería y el turismo- como la que ha supuesto la pandemia”. En consecuencia, confirma el auto dictado en junio de 2020 por el juzgado de primera instancia número 1 de Valencia, que ya había acordado reducir en un 50% la renta que paga la empresa arrendataria de un hotel situado en Palma de Mallorca, y que había sido impugnado por la empresa arrendadora.

Esta mercantil se había opuesto al aplazamiento de la renta sobre la base de que en el contrato ya se había establecido una renta fija y otra variable “cuyo objeto era, precisamente, mitigar el riesgo”. Pero el juzgado considera que dicha cláusula no se introdujo “para evitar los efectos devastadores de una pandemia por nadie siquiera imaginable, sino más bien con la finalidad de suavizar las consecuencias de las fluctuaciones del mercado” teniendo en cuenta “que la temporada hotelera en la isla suele extenderse desde marzo a octubre”.

Por eso, el tribunal accede al aplazamiento de la renta “atendidas las consecuencias económicas perjudiciales que las medidas sanitarias y restrictivas a la libre circulación de personas derivadas del COVID-19 ha tenido para la entidad actora en la explotación del negocio de hotel objeto del contrato”.

LA APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA 'REBUS SIC STANTIBUS'

La singularidad de este auto reside en que una audiencia provincial aplica por vez primera en toda la pandemia la cláusula conocida como 'rebus sic stantibus', que no está prevista en el Código Civil, sino que es una creación doctrinal, y que da pie al arrendatario a renegociar con el arrendador los contratos de alquiler. Esta cláusula “tiene por objeto la revisión del negocio jurídico que ha sufrido un hecho imprevisible posterior a su celebración”, según la define el Tribunal Supremo en diversas sentencias. En otras palabras, la cláusula pretende que una parte no se vea más beneficiada que la otra por mantener las condiciones de un contrato que se pactaron antes de un hecho imprevisible e inevitable como puede ser una pandemia.

Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil de laUniversidad Complutense de Madrid y vicepresidenta de la Fundación Hay Derecho, explica que hay que analizar cada contrato en concreto, pero “cuando se ha producido un cierre impuesto de la actividad o una importante reducción de tiempo de apertura” se puede hablar de “una alteración extraordinaria de las circunstancias” del contrato. “Para un inquilino con un local cerrado, el pago de la renta total se convierte en excesivamente gravoso”, por lo que habría una “desproporción entre las prestaciones de las partes”. Estas circunstancias bajo el telón de fondo de una pandemia “radicalmente imprevisible” justificarían la aplicación de esta cláusula, siempre atendiendo a la fecha de celebración del contrato y al “grado de afectación del negocio por las restricciones impuestas por la pandemia”.

“Respecto al caso concreto del alquiler de local de negocio, he defendido una intervención legislativa que permitiera adaptar la renta de manera automática sin necesidad de acudir a los tribunales. Se trataría de una regla similar a la establecida en el artículo 1.575 del Código Civil: reducción de la renta a pagar por el arrendatario en la misma proporción que los ingresos, con un límite del 50%. Si esta regla la hubiera establecido el legislador para determinados sectores de actividad, se ahorraría mucho tiempo y recursos porque no obligaría a acudir a los tribunales”, explica la jurista en declaraciones a COPE.es.

DIFICULTADES ECONÓMICAS SOBREVENIDAS

Ahora bien, la cláusula 'rebus sic stantibus' “no es un instrumento pensado para hacer frente a las dificultades económicas sobrevenidas de una de las partes contratantes”, es decir, no puede ser invocada porque “uno de los contratantes no puede hacer frente a las obligaciones derivadas del contrato" porque de repente no tiene ingresos, advierte Máximo J. Pérez, profesor de Derecho Civil de la Universidad Autónoma de Madrid. Su finalidad “es dar respuesta a los casos en los que como consecuencia de una alteración sobrevenida de las circunstancias, que sea extraordinaria, grave e imprevisible, se produce una alteración en el equilibrio de las prestaciones”.

Es decir, la condición necesaria para la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' es la imprevisibilidad. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia pueda suceder o debieron asumirlo porque tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible invocarla. Así, por ejemplo, el Tribunal Supremo ha descartado su aplicación en algunos supuestos relacionados con la crisis económica de 2008 porque esta era ya una realidad cuando se celebró el contrato. Sin embargo, una pandemia como la actual sí posibilita, en palabras de la Audiencia Provincial de Valencia, su aplicación porque a principios del año pasado era “difícil imaginar una situación más grave que la que nos ocupa y que se sitúa fuera del ámbito de los riesgos normales o previsibles del contrato”.

A juicio del jurista, la incorporación de la 'rebus sic stantibus' al Código Civil, “con carácter general, sería positiva y aumentaría la seguridad jurídica, pero no es un instrumento que ofrezca soluciones adecuadas a la casuística provocada por la COVID-19”, motivo por el que urge al legislador a adoptar “un conjunto de medidas que den respuesta adecuada a la problemática, aportando certeza y seguridad jurídica e intentando proteger de manera eficaz los intereses del contratante más vulnerable”.


FUENTES CONSULTADAS

  • Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid y vicepresidenta de la Fundación Hay Derecho
  • Máximo J. Pérez, profesor titular de Derecho Civil de la Universidad Autónoma de Madrid

  • AAP V 43/2021, de 10 de febrero, en el que actuó como ponente el Ilmo. Sr. D. Pedro Luis Viguer Soler

  • STS 591/2014, Sala de lo Civil, de 15 de octubre de 2014, en la que actuó como ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno

  • STS 455/2019, Sala de lo Civil, de 18 de julio de 2019, en la que actuó como ponente la Excma. Sra. Dña. María de los Ángeles Parra Lucán

  • Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil

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