Revelan cuándo prescribe la deuda de un vecino moroso en una comunidad de propietarios
La prescripción de las deudas comunitarias varía entre los tres, cinco y diez años según el territorio, generando una notable inseguridad jurídica en Cataluña
Vicepresidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Lleida y Barcelona, Montse Bassas
Barcelona - Publicado el
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El impago de las cuotas en una comunidad de propietarios es una de las peores pesadillas para los vecinos, pero estas deudas no son indefinidas. Efectivamente, las deudas de un vecino moroso prescriben, aunque el plazo para hacerlo varía significativamente en el territorio español, lo que genera un complejo escenario legal. Así lo ha explicado la vicepresidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Lleida y Barcelona, Montse Bassas.
La inseguridad jurídica en Cataluña
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha unificado el criterio para la mayor parte de España, estableciendo que el plazo de prescripción de estas deudas es de cinco años. Sin embargo, Cataluña cuenta con una legislación propia y su máximo órgano judicial en esta materia, el Tribunal Superior de Justícia, todavía no se ha pronunciado. Esta situación provoca una notable inseguridad jurídica en la comunidad autónoma.
Según el experto, actualmente coexisten dos posibles interpretaciones en Cataluña. La tesis mayoritaria, respaldada por un dictamen unificado de las audiencias provinciales de Barcelona, considera que el plazo es de diez años al tratarse de una obligación ordinaria. No obstante, existe una tesis minoritaria que defiende un plazo de tres años, lo que podría llevar a que una misma demanda sea resuelta de forma distinta según el juzgado.
Es un tema que se debería estabilizar para aclarar si son tres o diez"
El vicepresidente del Col·legi d'Administradors de Finques insiste en que "es un tema que se debería estabilizar para aclarar si son tres o diez", ya que esta falta de definición perjudica a los propietarios. La solución, según él, pasaría por una clarificación en la propia ley o un pronunciamiento del tribunal superior.
El diverso perfil del vecino moroso
La morosidad en las comunidades tiene orígenes muy diversos. Desde propietarios que no pueden afrontar el pago de la hipoteca y, en consecuencia, dejan de pagar las cuotas, hasta casos relacionados con herencias. "Es bastante habitual que los herederos no se pongan de acuerdo o no tengan la misma situación económica para afrontar los pagos", explica el experto, lo que deriva en problemas importantes.
En estos casos, el administrador de fincas aclara que la deuda es única e indivisible frente a la comunidad. "La comunidad le podría reclamar todo a uno de los herederos", afirma, sin que la deuda se pueda fraccionar entre ellos. Otros perfiles de morosos incluyen a aquellos que se niegan a pagar por estar en desacuerdo con la aprobación de derramas frecuentes.
Un caso particular es el de los bancos y fondos de inversión tras la crisis financiera de 2007. Estas entidades se adjudicaban pisos procedentes de ejecuciones hipotecarias pero no asumían las cuotas comunitarias hasta el momento de su venta, obligando al resto de vecinos a financiar los gastos del inmueble.
Es el resto de la comunidad la que está financiando ese piso"
Pasos para la reclamación de la deuda
La justica como último recurso
Para iniciar una reclamación por morosidad, el primer paso es que la junta de propietarios lo apruebe en una reunión. Además, una modificación legal reciente obliga a intentar primero una vía alternativa de solución de conflictos, como una mediación o conciliación, antes de interponer una demanda judicial.
Sin embargo, el vicepresidente de los administradores de fincas considera que, en la reclamación de cuotas, este paso previo "lo único que hace es dilatar el procedimiento", ya que la mayoría de los casos acaban igualmente en los juzgados. La experiencia demuestra que muchos de los vecinos deudores proceden al pago en el momento en que reciben la demanda judicial.
Al comprar una vivienda, es fundamental solicitar al administrador un certificado de deudas para no asumir pagos pendientes del anterior propietario. Esta obligación de aportar el documento al día en el momento de la firma ante notario es algo que, según el experto, a menudo incumplen bancos y fondos de inversión.
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