Tasación, gestoría o notario: Cómo reclamar al banco paso a paso la devolución de los gastos de tu hipoteca este 2025

Camino de cumplirse 10 años de una de las resoluciones históricas del Tribunal Supremo de España. En diciembre de 2015, declaró que las cláusulas que imponían las entidades bancarias a los clientes a la hora de adquirir una hipoteca, gastos de notaría, registro y gestoría, entre otras, eran abusivas.

Sentencia que, en 2017, impulsó el Tribunal de Justicia de la Unión Europea cuando aseguró que los bancos debían "asumir los gastos de formalización de la hipoteca", ya que las cláusulas que imponían al consumidor el pago de estos gastos eran "abusivas y, por lo tanto, nulas". Con lo que, desde hace ya un tiempo, algunos de los españoles que firmaron una hipoteca antes de 2019 se han visto en inmersos en procesos de reclamación, así como otros, estarán pensando en iniciarlos.

plazos

Al principio, se establecieron ciertos plazos para solicitar el reembolso de los gastos de hipoteca. En un primer momento, el plazo par solicitar la devolución se alargaba hasta el 23 de enero de 2024, con posterioridad, se alargó hasta el 14 de abril y, a partir de ahí, lo cierto es que la información oficial se difumina un poco. 

Según lo establecido en una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de abril de 2024, el plazo para reclamar la restitución de los gastos hipotecarios comienza a contar desde el momento en el que un juez reconoce la nulidad de la cláusula de gastos. Sin embargo, no establece un plazo fijo para hacerlo.  

Estrechando más el cerco, las últimas sentencias del TSJE aclaran que los clientes pueden reclamar siempre y cuando el préstamo hipotecario esté vigente o no haya transcurrido un plazo máximo de cinco años desde la fecha de pago del préstamo. Con lo que 2025 entra dentro del plazo aunque, eso sí, cada caso es único. 

¿Qué gastos puedo reclamar? 

Aquí la lista de gastos "abusivos" y, por lo tanto, reclamables:

- Los gastos de notaría se refieren a los honorarios que el notario cobra por la escritura pública de la hipoteca. En muchos casos, los bancos cargaban al cliente estos gastos, pero el Tribunal Supremo dictaminó que son un coste que debe asumir la entidad bancaria, ya que la notaría es un servicio que beneficia al banco y no al cliente. Si pagaste estos gastos, tienes derecho a reclamarlos.

- El registro de la propiedad es el proceso en el que se inscribe la hipoteca para hacerla pública y garantizar los derechos del banco. Aunque este registro también tiene una función protectora para la entidad financiera, muchas veces los bancos cargaron a los clientes estos gastos. Tras las sentencias del Tribunal Supremo y del TJUE, se estableció que este coste debería correr a cargo de la entidad que se beneficia del registro, es decir, el banco.

- Los gastos de gestoría son los honorarios de la empresa o persona encargada de tramitar la documentación y gestionar todo el proceso administrativo relacionado con la hipoteca. Estos gastos suelen ser elevados y, en muchos casos, los bancos imponían su pago al cliente. El Tribunal Supremo ha dictaminado que estos gastos también deben ser asumidos por la entidad financiera, ya que son parte de los trámites que realiza el banco.

- La tasación es el procedimiento por el cual un tasador valora el inmueble para que el banco determine el importe del préstamo. Aunque el coste de la tasación recae sobre el cliente, el Tribunal Supremo consideró que este gasto también debería ser asumido por el banco, ya que la tasación tiene como objetivo garantizar la seguridad del crédito para la entidad bancaria.

Cómo solicitar la devolución

Para solicitar la devolución de los gastos de hipoteca hay que seguir una serie de pasos que permiten reclamar de forma adecuada. Lo primero es es revisar las escrituras y recopilar los justificantes de los gastos (notaría, registro, tasación, gestoría, etc.). En segundo lugar, redactar una reclamación por escrito al banco, detallando los gastos que estás solicitando que te devuelvan y adjuntando las facturas correspondientes.

La mejor manera de enviarla es por burofax o correo certificado para tener constancia de la recepción. A partir de entonces, el banco tiene un plazo de dos meses para responder, y si la respuesta es negativa, el cliente podrá recurrir al servicio de atención al cliente del banco o presentar una reclamación ante el Banco de España.