Guerra de hipotecas: Aumenta la competencia por la captación de jóvenes por la compra de inmuebles

Aumentan en un 156% las llamadas hipotecas robadas, la subrogación de estos créditos por la mejora de las condiciones de los bancos. Las entidades financieras compiten también en la captación de jóvenes que compran su primera vivienda financiando hasta el 95%.

Asegurarse el interés al 1,4%

Los bajos tipos de interés animan a buscar mejores ofertas que las que tenemos, así gran parte de las operaciones provienen de hipotecas constituidas entre 2012 y 2016. Las actuales tasas están muy por debajo de las de hace 6 años, están pagando un interés de entre el 2,2% y el 3%, mientras que a día de hoy con comisiones incluidas se ofrecen hipotecas en torno al 1,5% de interés fijo, y es inminente una subida de tipos. “Hay capacidad para mejorar las condiciones y los bancos en ese contexto están haciendo ofertas a otros clientes para captar su hipoteca en mejores condiciones que con las que firmaron”, explica a COPE el profesor Carlos Balado de OBS Bussines School. Contratar ahora “a tipos fijos de, 1,4% a 20, 25 años es muy interesante, teniendo en cuenta que la vida media de un préstamo está en 24 años, asegurarse ese tipo es una decisión muy favorable”. Los bancos han quitado a sus competidores un total de 31.726 créditos durante el año pasado lo que se traduce según el INE en un incremento del 156% con respecto al año anterior y sólo en noviembre, se triplicaron si lo comparamos con el mismo mes de 2019, es decir en prepandemia.

Ahorro de 1.200 euros

Hay dos posibilidades "subrogación y novación que es negociar la hipoteca con el mismo banco, se puede renegociar el interés, los plazos, etc...”, comenta el profesor Balado. "En la subrogación corre por cuenta de las entidades los gastos de gestoría, notaría, registro y el IAD el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”, el cliente asume la tasación, aranceles notariales y la posible penalización por amortización anticipada de la cantidad que queda por pagar. En la novación, el cliente paga escrituras y registro. Por ello hay que echar cuentas, aunque en la mayoría de los casos es muy favorable. Así en una supuesta deuda de 100.000 euros, se pueden llegar a ahorrar 1.200 euros anuales. Pero los bancos para hacer estas ofertas “prestan especial atención a la solvencia, es muy importante los ingresos estables, como un contrato indefinido y en vigencia de varios años, también que la suma de los créditos que tienen, no solo de esa hipoteca, sea inferior al 35% de sus ingresos netos, atendiendo al tope que pone el Banco de España”.

Se financia hasta el 95% de la vivienda

El aumento de compra venta de viviendas se ha disparado con cifras cercanas a las de 2008, año del boom inmobiliario, un mercado en auge en el que moverse para hacer negocio. Y éste es el otro factor para la llamada guerra de hipotecas. En noviembre se concedieron más de 36.000 créditos, la cifra más elevada desde 2010, captar clientes es el objetivo de los bancos y se han fijado en un nuevo segmento, los jóvenes con una posición económica estable, con buenos ingresos que quieren comprar, pero no tienen el dinero ahorrado suficiente para dar la entrada. Lo habitual es que se financie hasta el 80% del valor del inmueble, el 20% restante deben aportarlo los compradores y además deben contar con otro 10% para los gastos. Ante las dificultades de estos jóvenes que son solventes para pagar en cash esas cantidades, las entidades bancarias se han lanzado a una guerra de ofertas que comprenden la ampliación de la financiación hasta el 95% de la vivienda. Claro que el riesgo asumido por la entidad es mayor por lo que se exigen más requisitos a añadir a los habituales, por ejemplo, el aval de los padres, contratar diversos productos como seguros de vida o de hogar.