Efectos indeseados de la nueva Ley para el Derecho a la Vivienda: afectan al alquiler y la inversión

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) alerta de los efectos indeseados que se han producido en el mercado del alquiler de viviendas después de la aprobación y entrada en vigor de la nueva Ley para el Derecho a la Vivienda.

A través de un comunicado, ANA quiere hacer una radiografía de cómo ha afectado la nueva legislación al alquiler tradicional de larga estancia que, pese al claro aumento de la demanda de alquileres de viviendas, se están produciendo efectos muy negativos como el aumento del número de inquilinos que son rechazados por no cumplir las condiciones que les exigen los arrendadores.

Otra consecuencia son las inquio-cupaciones, las causas simuladas que se utilizan para pasar alquileres tradicionales a alquileres de temporada; las causas de necesidad que se alegan para recuperar las viviendas arrendadas antes de la finalización de los arrendamientos, en los ingresos que necesitan los arrendatarios para dedicar al alquiler, en los plazos de duración de los desahucios, en la autogestión de los alquileres, en las agencias inmobiliarias que han tenido que cerrar por no poder cobrar sus honorarios a los inquilinos, y por último, aumento, en los concursos o iniciativas público-privadas para construir viviendas en alquiler, que han quedado en suspenso.

Todo ello se resume en la disminución de la oferta de viviendas que se destinan al alquiler, y en las promociones que se iniciaron para destinarlas a Build to Rent.

La ANA también destaca la aparición de nuevas modalidades de inversión en inmuebles como, coliving, cohousing, coworking, alquileres flexibles, residencias universitarias y de mayores.

Radiografía del actual mercado para el alquiler

En opinión de la ANA, ello es debido al altísimo grado de intervencionismo al que se han sometido a este tipo de arrendamientos, casi siempre, con normas que cada vez más limitan los derechos de los arrendadores.

2. Aumento de la demanda de alquileres de larga estancia

Ello es debido a que la mayoría de las medidas adoptadas se han dirigido a favorecer el acceso al alquiler a los inquilinos, como ayudas para el alquiler, precios intervenidos, aumento de la duración de los arrendamientos, contención en las actualizaciones de rentas, congelación de rentas, el alargamiento de los procesos de desahucio...

Medidas que han excitado de sobremanera la demanda de alquileres, pero que se han olvidado de los arrendadores, que son los únicos que pueden hacer aumentar la oferta de viviendas.

3. Aumento de nuevas modalidades de alquileres: de temporada, de habitaciones y turísticos

Dicho aumento es debido a que son alquileres menos intervenidos que los alquileres tradicionales de larga estancia, y, por tanto, con más margen de rentabilidad para los arrendadores.

4. Aumenta el número de inquilinos rechazados por no cumplir las enormes exigencias

Este es uno de los efectos más perjudiciales de la nueva Ley, y es debido a que al aumentar el riesgo para los arrendadores (aumento de los plazos) a la hora de recuperar sus viviendas en casos de desahucios, aumentan los requisitos de acceso que estos exigen en sus viviendas para evitar las consecuencias de estos larguísimos procedimientos durante los cuales no cobran renta y además en algunos casos, con viviendas destrozadas.

Las inquio-cupaciones se producen cuanto finalizan los arrendamientos y los inquilinos no abandonan las viviendas. En opinión de la ANA, estas se producen ante el aumento tan importante que han experimentado los precios de los alquileres, por la escasez de oferta, y los inquilinos no encuentran viviendas a precios similares a los que estaban pagando y deciden quedarse en las viviendas que ocupaban a la finalización de los contratos.

Basándose en la misma explicación, se ha notado un aumento en el cumplimiento de la duración de los arrendamientos hasta las últimas prórrogas. Este aumento también tiene su origen en los altos precios que están adquiriendo los alquileres, que obliga a los inquilinos a permanecer en las viviendas arrendadas hasta que finalizan los plazos de duración y las prórrogas de sus contratos para mantener las rentas que estaban pagando y evitar las subidas que tendrían si buscaran nuevas viviendas.

5. Nuevas modalidades de inversión: coliving, cohousing, coworking

Se han puesto en marcha nuevas modalidades de inversión inmobiliaria como coliving, cohousing, coworking, apartahoteles, residencias universitarias, residencias de mayores, alquileres flexibles, lofts, etc.

Estas nuevas modalidades han aparecido porque las últimas medidas adoptadas en materia de arrendamientos limitan mucho las rentabilidades de los inversores, promotores y constructores, y estos prefieren dirigir sus inversiones hacia otra formas de inversión inmobiliaria menos intervenidas que les producen más rentabilidad con menos riesgo. La misma explicación sería válida para las viviendas que a la finalización de los arrendamientos pasan a la venta o a otras modalidades de alquileres.

6. La modalidad del BUILD TO RENT (CONSTRUIR PARA ALQUILAR)

Debido a la actual inseguridad existente en el sector de los alquileres de larga estancia y a su alto grado de intervención, que provoca que no salgan las rentabilidades esperadas a los promotores que iniciaron este tipo de negocios.

7. Aparición de causas simuladas para evitar los límites que el alquiler tradicional impone a los arrendadores

Trampas o causas simuladas que algunos arrendadores utilizan para pasar el alquiler de sus viviendas, de alquileres tradicionales a alquileres de temporada, o también para recuperar la posesión de sus viviendas, antes del vencimiento de los arrendamientos, alegando falsas causas de necesidad. En opinión de la ANA, este trasvase es debido, como mucho de los efectos expuestos anteriormente, al diferente grado de intervencionismo que tienen cada uno de estos alquileres.

8. Aumento del porcentaje de ingresos que los inquilinos deben dedicar para acceder a un alquiler

La Agencia Negociadora del Alquiler subraya que viene observando una subida importante del porcentaje de ingresos familiares que tienen que dedicar los inquilinos para el pago de las rentas, muy por encima del endeudamiento del 30% que recomiendan las entidades financieras. En opinión de la ANA, ello es debido al importante aumento que han experimentado las rentas de los alquileres tradicionales por su alto grado de intervencionismo y por una importante escasez de oferta de viviendas en alquiler, motivada por una falta de adopción de medidas y estímulos hacia los arrendadores para que saquen más viviendas al alquiler.

9. Aumento del número de concursos públicos para promover viviendas en alquiler en suspenso

Debido al alto grado de intervencionismo que tiene el alquiler tradicional, que se traduce en las amplias cesiones para viviendas protegidas, destinadas al alquiler que tienen que hacer los promotores en las nuevas promociones que desarrollan, por la inseguridad jurídica que existe en este sector y por la falta de actualización de los precios de los módulos de viviendas protegidas, que hacen poco atractivo a los inversores este tipo de concursos y colaboraciones público privadas, al no salirles los números de sus inversiones.

10. Mayor número de arrendadores que autogestionan el alquiler de sus viviendas sin ninguna experiencia

Debido a la supresión de los honorarios que antes se cobraban a los inquilinos por la gestión del alquiler. Muchos arrendadores se niegan a tener ahora que pagarlos ellos y se lanzan a una selección de inquilinos y a una posterior gestión de los alquileres muy complicada, con normas que no conocen al no tener ninguna experiencia, y con un alto porcentaje de probabilidades de que sus alquileres terminen en los tribunales.

11. Aumento de los plazos de duración de los desahucios

En opinión de la ANA, este es uno de los efectos que más daño les ocasionan a los arrendadores, sumergiéndoles en un mundo de inseguridad, al no poder conocer que tiempo pueden tardar en recuperar sus viviendas, cuando inician un procedimiento de desahucio para recuperarlas. Este aumento en los plazos es debido a un cambio importante en las distintas leyes procedimentales que regulan los procedimientos de desahucio, exigiéndose a los arrendadores la aportación de mayores requisitos para poder iniciar y tramitar estos procedimientos.

José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, "las políticas que actualmente se están haciendo en materia de alquileres de viviendas son erróneas, sobre todo por dos motivos: no se quiere reconocer que el problema de los alquileres no reside en la demanda, sino que está en la oferta, y no sirve de nada excitar la demanda de alquileres, que es lo que han hecho las últimas medidas adoptadas, si no hay oferta suficiente para atenderla, por falta de incentivación".

Por otro lado, el Gobierno es conocedor de la existencia de casi dos millones de viviendas vacías que hay en el territorio Español que se podían incorporar al mercado del alquiler, y que no lo hacen los propietarios por la inseguridad jurídica reinante en este sector.

Para solucionar este problema, la receta que propone la Administración es penalizar o amenazar ( a través de impuestos y expropiaciones) a estos propietarios para que saquen sus viviendas al alquiler, en lugar de adoptar medidas liberalizadoras y estímulos fiscales que favorezcan que los propietarios incorporen estas viviendas al mercado del alquiler.