Para empezar, hay que aclarar que la hipoteca es una garantía, para asegurar el cumplimiento de una obligación. Normalmente, una persona solicita a la entidad bancaria un préstamo, obligándose a devolverlo en cierto tiempo, y la entidad exige una serie de garantías para asegurar el cumplimiento. La garantía más exigida es la constitución de hipoteca sobre alguna finca, de modo que el deudor tendrá que devolver el préstamo en los términos acordados y, si no llega a hacerlo, el banco podrá ejecutar la hipoteca constituida sobre la finca y, de esta forma, satisfacer con el importe de esta el crédito no pagado. Es decir, que si no se cumple con los pagos, el banco pondrá la casa en subasta para pagar con el dinero obtenido, el préstamo hipotecario. En COPE hablamos con Juan de la Cierva Carrasco, que nos responde todas las dudas.

¿Qué ocurre cuando la persona obligada a devolver el préstamo y dueña de la finca hipotecada fallece antes de haber transcurrido el plazo para el reintegro del préstamo?

Primero que todo, habrá que saber si hay testamento o, en su defecto, hay que promover una declaración de herederos ab intestatopara determinar quiénes son los herederos. Estos tienen varias opciones frente a la herencia:

• Aceptarla, ello implica que se recibirán tanto los bienes como las obligaciones (incluida la deuda hipotecaria) y, si no hubiera bienes suficientes en la herencia, el heredero responderá con los suyos propios.
• También puede renunciar a la herencia, en este caso no recibiría nada y tampoco respondería ante nada.
• Aceptar la herencia a beneficio de inventario, con lo cual el heredero no está obligado a pagar las deudas de la herencia, sino hasta donde alcancen los bienes hereditarios y, en ningún caso, afectará a sus bienes particulares.

Antes de que ocurra lo mencionado anteriormente, hay un periodo intermedio que puede alargarse en el tiempo. Durante dicho periodo existirá una comunidad hereditaria hasta que los herederos decidan qué hacer con la herencia. Aparte, hay un mínimo de diligencia que exige que los miembros de dicha comunidad adopten las medidas adecuadas para la conservación del patrimonio hereditario y, entre ellas, figura satisfacer las cuotas del préstamo hipotecario (es decir, seguir con los pagos) para evitar situaciones de impago que pueden derivar en la ejecución hipotecaria.

En el caso de que se acepte la herencia y se verifique la partición de la misma, la finca hipotecada puede ser adjudicada a 1 o varios herederos, lo que lleva consigo no solo la adquisición de la propiedad de la finca, sino también la obligación de pagar el préstamo que en su día se suscribió. Por ello, el heredero o herederos deberán notificar a la entidad bancaria las circunstancias anteriores para la correspondiente modificación del préstamo, primero haciendo cambiar al deudor e intentar la modificación de las condiciones del préstamo (plazo, intereses).

Seguro de vida sobre la hipoteca

Por último, es muy importante para los herederos cerciorarse si el fallecido en su día contrató un seguro de vida para la hipoteca. Este seguro no es obligatorio, pero sí muy recomendable. Dado que este garantiza el pago de una cantidad en caso de fallecimiento del asegurado. Además, al vincularlo con la hipoteca garantiza:

1. La compañía aseguradora, en caso de fallecimiento del hipotecante, pagará a la entidad bancaria el importe pendiente de amortizar del préstamo hipotecario, o solo una parte, según se haya pactado.
2. En caso de incapacidad permanente, la aseguradora también pagará al banco la cantidad pendiente.

Este seguro, por supuesto, protege a los herederos. Pues, si existe, es la aseguradora quien satisfará las cantidades pendientes. Pues, en caso contrario, y como hemos indicado antes, serían los herederos quienes tendrían que hacer frente a las cantidades pendientes.