Hacienda permite reducir un 90% los impuestos de los arrendadores si bajan el precio al inquilino al menos un 5% respecto al contrato anterior; en la Renta 2026 y en barrios con mucha gente buscando alquilar

Los caseros que alquilen una vivienda en una zona de alta demanda y bajen el precio más de un 5% respecto al contrato anterior podrán beneficiarse de una reducción del 90% en los impuestos al tributar en la Renta 2026. 

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Según ha informado la Agencia Tributaria, esta medida se aplica a los nuevos contratos de arrendamiento firmados desde el 26 de mayo de 2023, siempre que el inmueble se encuentre en una de las denominadas zonas de mercado residencial tensionado.

Es decir, que si alquilas una vivienda y cumples los requisitos (zona de alta demanda y rebaja de más del 5% del alquiler anterior), solo pagarás impuestos sobre el 10% de tus ingresos netos.

Si por ejemplo, cobrabas un alquiler  de 500 euros al mes y con el nuevo contrato bajas a 470, lo que supone más del 5% de reducción, y además la vivienda está en una zona de alta demanda y sigue siendo del mismo propietario, solo pagarías impuestos sobre el 10% del beneficio.

Nuevas reducciones para contratos recientes

La  normativa establece un sistema de incentivos fiscales escalonado. Además del 90%, se ha fijado una deducción del 70% para aquellos propietarios que alquilen por primera vez una vivienda a jóvenes de entre 18 y 35 años en una zona tensionada. 

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También se contempla una reducción del 60% si la vivienda ha sido objeto de una obra de rehabilitación completada en los dos años anteriores a la firma del contrato.

Para el resto de supuestos no contemplados en las categorías anteriores, se aplicará una reducción general del 50% sobre el rendimiento neto positivo. 

Este nuevo esquema contrasta con el régimen anterior, que sigue vigente para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, los cuales mantienen una reducción única del 60%. 

Es importante destacar que los alquileres turísticos quedan excluidos de cualquier tipo de reducción.

Esto solo afecta a los pequeños propietarios, porque al final los grandes tenedores no tributan por IRPF, son sociedades"

El doble filo fiscal para los propietarios

A la tensión por los precios se suma una compleja realidad fiscal para los arrendadores. La Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) ha advertido de que los propietarios tienen la obligación de tributar por las rentas del alquiler que son exigibles, incluso si no las han percibido debido a situaciones de impago u ocupación.

El propietario debe declarar los rendimientos del alquiler cuando son exigibles, aunque no los haya cobrado"

Esta obligación, ratificada por el Tribunal Supremo, se mantiene incluso si se ha interpuesto una demanda de desahucio. Según ha explicado Pedro Bretón, CEO de SEAG, el criterio del Tribunal Económico-Administrativo Central es claro: "El propietario debe declarar los rendimientos del alquiler cuando son exigibles, aunque no los haya cobrado".

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Crisis de vivienda y un mercado tensionado

Este cambio fiscal se enmarca en una crisis de vivienda que se ha consolidado como uno de los principales problemas del país, con un aumento del precio medio del alquiler del 46% en los últimos cinco años. 

En paralelo, el Gobierno ha impulsado medidas como el Real Decreto-ley 8/2026, que permite a los inquilinos prorrogar hasta dos años los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2027.

El Ejecutivo también estudia penalizar a través del IRPF a los propietarios que suban los precios al finalizar un contrato. Sin embargo, la experta económica Yolanda Gómez ha advertido de un posible fallo en el planteamiento: "Esto solo afecta a los pequeños propietarios, porque al final los grandes tenedores no tributan por IRPF, son sociedades". 

En su opinión, este castigo fiscal podría ser contraproducente y provocar que "salgan menos casas al alquiler".

En la misma línea, el agente inmobiliario José María Alfaro ha alertado de que la medida podría "terminar con el alquiler por habitaciones o, en todo caso, se hará mediante economía sumergida", agravando aún más la tensión en el mercado inmobiliario.