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“Estamos todavía a mitad camino de la caída. El precio de la vivienda ha experimentado un descenso de un 15% respecto a 2007, el del suelo urbano ha bajado un 21% y el de suelo urbanizable ha caído un 25% . Para reactivar el mercado, el precio de la vivienda debería descender un 37% respecto a 2007, hasta alcanzar los 1.812 euros por metro cuadrado; el suelo urbano reducirse en un 53% , hasta los 668 euros y el suelo urbanizable un 62% hasta los 318 euros”, afirma Ignacio Jiménez de Laiglesia, responsable del estudio sobre el mercado inmobiliario elaborado por la Universidad Católica de Valencia.

Indicadores del cambio
Uno de los indicadores del cambio de ciclo es el número de visados de obra nueva que en España, entre 2007 y 2009, ha caído de 800.000 a 100.000. “Es necesario, para regularizar el mercado, que no se siga construyendo y que se absorba el stock”, afirma Jiménez de Laiglesia.

Otro punto clave para recuperar el sector es la bajada del euríbor, pero para Jiménez de Laiglesia  es una medida excepcional para inyectar liquidez que no va a mantener los niveles actuales. “Yo no haría nunca un estudio o hipótesis con un euríbor a menos del 3 o 3,5% ”, asegura.

Otra pauta de cambio de ciclo es el esfuerzo teórico anual sin deducciones de las familias para la compra de viviendas, que se mantuvo en un 50% en 2007 y llegó a situarse en un 51% en 2008. En el presente ejercicio, sin embargo, este porcentaje habría descendido hasta el 30% del sueldo anual.

El estudio también destaca la diferencia que presentan el suelo urbano y el suelo urbanizable en sus comportamientos y apunta que el problema subprime español reside, en su mayor medida, en el suelo urbanizable. “Estamos hablando de unos 150.000 millones de euros en préstamos destinados a suelo urbanizable que hoy en día tiene un valor absolutamente diferente de cuando se financió”, señala Jiménez de Laiglesia.

Futuro
A futuro, el estudio augura que ante el desplome de los precios de la vivienda, la banca va a acabar vendiendo todo el stock de viviendas que se han ido adjudicando por parte de promotoras a cambio de la deuda.

“Solamente los promotores que adquirieron suelo a precios del año 1999, 2000 y 2001, que era la etapa de equilibro, podrán defender bajadas de precio de ese tipo, pero prácticamente todo aquel que adquirió suelo a partir del 2003 o 2004 no podrá defender esas bajadas y, por tanto, ese producto está abocado a venderlo el banco, quien sí puede asumir ese descenso de precios, ya que elimina el margen del promotor e incluso puede bajar algo el precio de los pisos y, aunque pierda, recuperar liquidez”, declara Jiménez de Laiglesia.

Por tanto, según los experto del estudio de la Universidad Católica de Valencia, habrá dos o tres años más de descenso gradual del precio de la vivienda, hasta que se produzca un nuevo cambio de ciclo en el sector inmobiliario.